【关注】红线外支出是否作为土地增值税土地成本的构成部分？
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01
红线外支出的含义
“红线外支出”是指在房地产开发企业项目建设用地边界外，即国家有关部门审批的项目规划外承建设施发生支出。房企发生红线外支出可能有两种情况：
一种是红线外为政府建设公共设施或其他工程是招拍挂拿地时的附带条件，该种情况下，红线外支出相当于土地成本的一部分；
另一种是开发商为了提升红线内楼盘的品质，在红线外自行建造建筑物或基础设施。
02
红线外支出不同地方规定
（一）实务中各地对“红线外支出”的处理不一样，认可红线外支出可以计入土地成本的省份，比如湖北、广州、海南、桂林：
1、《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发[2013]44号）文件第七条规定：关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题：房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出），不得计入本项目扣除金额。
2、《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2014]175号）文件第三条规定：关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题：纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（一）项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。
3、海南省地方税务局《土地增值税清算有关业务问答》第八条规定：如何确认审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题？房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与建造本清算项目有直接关联的（含项目的土地使用权取得相关联的）支出，可以计入本项目扣除项目金额。
4、《桂林市土地增值税清算工作指南（试行）》“十三、关于审批项目规划外政府要求房地产企业额外承担的部分市政建设费用（支出）的扣除问题”中，对于房地产开发企业发生的、满足下列条件之一的项目建设用地边界外（即“红线”外，下同）的市政建设费用（支出），可以凭建安工程发票或财政部门开具的收据计入本项目取得土地使用权所支付的金额予以扣除：（一）房地产企业在与国土资源管理部门签订的《国有土地使用权出让合同》中约定或国土资源管理部门在《国有土地使用权招拍挂出让公告》中注明有房地产开发企业在项目建设用地边界外应政府要求建设公共设施或其他工程等内容的；（二）房地产企业在项目建设用地边界外应政府要求建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据（如新建、扩建出入小区的市政道路、桥梁等）和县级以上（包括县级、市辖城区）人民政府的正式文件的。对于不满足上述条件的项目建设用地边界外的市政建设费用（支出）（包括房地产开发企业为提升项目周围环境品质、促进开发产品的销售而自行对项目周边绿化、道路进行整治发生的成本费用），不得计入本项目扣除金额。
（二）认为红线外支出不可以扣除的省份：
江苏省地方税务局《关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）文件就“公共配套设施成本费用的扣除 ”作如下规定：房地产开发企业建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。
《山东省济南市地方税务局土地增值税清算工作指南》（2014年发布，具体文件号不详）文件第十一条就“关于审批项目规划外政府要求房地产企业额外承担的部分市政建设费用（支出）的扣除问题”规定：对于房地产开发企业发生的项目建设用地边界外（即规划用地“红线”外）的建设项目支出，一律不得在本项目清算时计算扣除。
03
个人观点：可以扣除
开发商拿地的时候，经常会附加一些额外条件，如：土地出让金1.5亿元，缴纳1亿元出让金之后，另行在红线外建一个城市公园，或者修一条公共道路等等，我们把这个称之为拿地的附加条件，目前几乎普遍存在。暂且不论这个拿地方式是否符合有关部门的相关规定（我关注的是会计做会计的事情，税务做税务的事情）。事实上，这些红线外修建配套设施的费用是属于拿地成本的一部分，构成地价的有效的、不可分割的一部分。
弱弱试问：为什么企业不直接支付1.5亿元的地价款呢？至少在按照一般计税方法计算增值税的时候，还可以采取绕让原则递减增值税销项呢！不要让企业左右为难，按照实质重于形式和收益原则，是可以计入土地成本的。
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